Kira ilişkisi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenir. Fethiye gibi turizm ve yerleşim yoğunluğu yüksek bölgelerde konut, işyeri ve turistik amaçlı kiralamalar farklı kurallara tabidir.
Kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Kira sözleşmesi yazılı şekil şartına bağlı değildir, ancak ispat kolaylığı için yazılı yapılması gerekir. Sözleşmede bulunması gerekenler: tarafların kimlik ve adres bilgileri, taşınmazın tam adresi ve niteliği, kira başlangıç tarihi ve süresi, kira bedeli ve ödeme günü, depozito tutarı, yan giderlerin (aidat, ısınma, su) kime ait olduğu ve demirbaş listesi.
Depozito konut kiralarında en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve kiracının onayı olmadan kiraya verene ödenmez.
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
TBK 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınır uygulanır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, endeksle bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre karar verebilir.
Kira tespit davası
Kira bedelinin güncel rayice göre yeniden belirlenmesi için açılır. Yeni bedelin izleyen kira döneminin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa, dava kira döneminin bitiminden en az otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde yazılı bildirimde bulunmalıdır. Mahkeme, taşınmazın konumu, yaşı, durumu ve emsal kira bedellerini bilirkişi aracılığıyla değerlendirir.
Tahliye davaları
Kiracının çıkarılabileceği başlıca haller:
- Kira bedelinin ödenmemesi — bir kira yılı içinde iki haklı ihtar
- Tahliye taahhüdü — kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmiş olmalı
- İhtiyaç nedeniyle tahliye — kiraya verenin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı — edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirim, altı ay sonra dava
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023’ten itibaren kiralanan taşınmazların tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Süreç doğru yürütüldüğünde uyuşmazlık haftalar içinde çözülebilir.
Büromuzun çalışma biçimi
Fethiye, Göcek ve Ölüdeniz bölgesinde konut ve işyeri kiralamalarında sözleşme hazırlığı, kira tespiti, tahliye süreçleri ve zorunlu arabuluculuk aşamasında hukuki destek veriyoruz. Bu sayfadaki genel bilgi hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Tahliye taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Geçerli olabilmesi için iki şart birlikte aranır:
- Yazılı olması
- Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce alınan taahhütler geçersizdir; uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik sebebi budur. Taahhütte düzenleme tarihi ve tahliye tarihi ayrı ayrı ve açıkça yazılmalıdır. Boş bırakılan tarihin sonradan doldurulduğu iddiası ileri sürülürse, taahhüdün altındaki imzayı inkâr etmeyen kiracının bu iddiayı ispat etmesi gerekir.
Taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya veren, o tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz ve bir sonraki kira dönemi beklenir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Aranan şartlar:
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim dönemine uyularak bir ay içinde dava açılması
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, gereksinim nedeniyle tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra dava açmalıdır.
Tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Depozito iadesi
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı depozitonun iadesini isteyebilir. Bankaya yatırılan depozito, kiraya verenin kiracıya karşı açtığı davayı kazandığını veya kiracının rızasını gösteren belgeyi ibraz etmesi hâlinde ödenir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebiyle depozitoyu iade eder.
Olağan kullanımdan doğan yıpranma kiracıdan istenemez. Bu nedenle giriş ve çıkışta tarihli fotoğraflı teslim tutanağı düzenlenmesi, uyuşmazlığı büyük ölçüde önler.
Kira bedelinin ödenmemesi
Kira bedeli ödenmediğinde iki yol vardır. Birincisi, tahliye talepli ilamsız icra takibi: ödeme emrinin tebliğinden itibaren konutlarda otuz gün içinde borç ödenmezse tahliye istenebilir. İkincisi, iki haklı ihtar: bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.